【业标镇管】昆山市陆家镇启发广场小区（住宅）物业管理
公开招标公告
一、招标项目名称：昆山市陆家镇启发广场小区（住宅）物业管理
二、招标项目概况：昆山市陆家镇启发广场小区（住宅）位于昆山市陆家镇陆家浜北路与312国道交汇处，总建筑面积为146267.59平方米。建筑类型为：23栋住宅和61幢商铺已全部开发完成。项目可收费建筑面积为114119.2平方米（其中：住宅98730.2平方米；商铺15389平方米）。
三、招标单位：******委员会
四、报名时间和地点：
1.时间：2025年10月28日上午 9:00至2025年11月03日下午16:00 前；
2.地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309。
五、招标文件领取地点及费用：
1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309室；
2.现场领取招标文件时，需缴纳500元材料费。
六、投标申请人需具备的条件：
1.物业服务人需依法注册登记，具有独立法人资格，提供有效期的营业执照（副本）复印件，经营范围含物业管理；
2.物业服务人需在《昆山市物业服务企业信用等级评定》中被评为甲级的物业服务企业（各资格认定环节均以最新公布为准）；
3.信用中国网上查询无未修复的严重行政处罚记录及严重失信行为；在管项目被列入昆山市级及以上安全生产重大事故隐患项目且未销案的不得报名参与投标；
4.管理业绩要求：昆山市域内有含高层建筑的在管住宅项目，且单个含高层建筑的在管住宅项目建筑总面积超过8万平方米；
5.近一年（2024年第二季度至今），昆山市域内在管住宅项目在《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法 （试行）》考核中被列为“问题项目”（原“黑榜”）的物业服务企业不得报名参与投标；
6.项目经理要求：具有5年以上住宅物业管理经验；大专及以上学历；持有昆山市三级及以上项目经理证书；年龄30周岁至55周岁；
7.曾被本项目业主大会解聘的物业服务人或法人股东等实际控制参股或者控股企业存在关联关系的企业不能参与本项目投标。
七、本小区的物业服务内容要求：
1.依据《关于公布昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准的通知》（昆发改〔2020〕64号）文件及“质价相符”原则，原公共服务费与代收代交费用合并，总收费标准不变,启发广场小区（住宅）物业管理服务内容标准参照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准》三级。
2.物业服务收费标准：
（1）多层：0.8元/月·平方米(含代收代交）；
（2）小高层：1.5元/月·平方米(含代收代交）；
（3）高层：1.6元/月·平方米(含代收代交）；
（4）商铺：2.4元/月·平方米(含代收代交）。
3.停车费: 本小区汽车停车费具体收费标准如下：
（1）路面车位使用费：1000元/年·辆；
（2）外来临停车辆按政府文件规定收费。
4.重新选聘新物业服务人后小区公共收益分配：
（1）小区路面车位使用费、临时停车费收入扣除法定税金后70%分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司；
（2）小区物业用房出租、广告、摊位、快递柜等收入扣除法定税金后70%分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司；
（3）所有公共收益款项纳入物管会开立的公共监管账户，定期按约定比例结算补贴给物业服务人，收入和开支按相关规定公示，接受业主监督；公共收益主要用于小区公共设备设施的维修保养和小区建设，按法律法规规定及政府指导文件规范使用。
5.重新选聘新物业服务人的服务要求：
（1）物业服务人拟派驻在本小区的物业工作人员按服务等级配置，需满足服务需求，由物业服务人在投标文件（商务标）中体现；
注：聘用退休人员需缴纳意外保险，其他物业工作人员合法用工。
（2）物业服务项目现状及整改要求：
① 中标物业服务人需垫付约57万元，用于支付未结清的设施设备改造工程款，后期从公共收益中归还；
② 小区西、北大门维修改造优化；
③ 小区绿化区域补植及优化改造；
④ 小区地面积水，需对排水系统改造优化；
⑤ 中标物业服务人需使用平安家园报事通系统，更好为业主提供优质服务（系统费用约7000元/年由中标物业服务人承担）。
注：投标物业服务人在投标前应当对以上设备设施进行现场踏勘、核实并在投标文件（商务标）中做出相应的整改方案及整改计划，本方案未体现的整改项目请投标单位在现场踏勘时与物管会联系，项目交接后可根据承接查验报告再做调整；整改所需的资金由投标单位在投标文件（商务标）中详细说明。
（3）根据苏府办【******办公室关于印发苏州市数字赋能电******消防安全管理相关措施和方案；
（4）物管会根据物业服务情况可以聘请物业行业专家对小区物业服务质量进行评估，针对评估报告中反映的物业服务问题物业服务人应及时加以改善；
（5）物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过；
（6）物业服务费的结算形式为包干制；
（7）物管会根据小区实际情况及管理需求向物业服务人提供相应的物业服务用房；
（8）中标物业服务人拟派驻的专业工作人员（维修电工、消控人员、项目经理等）需持证上岗；
（9）中标物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其它项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动；
（10）中标物业服务人承诺本项目为公司直接管理项目，合同期内不得将项目整体转包、发包或让其他公司、个人挂靠管理；
（11）中标物业服务人须承担第三方招标代理费及本次业主大会征询费；
（12）中标候选人应当在中标结果公示期满后7日内缴纳履约保证金人民币20万元人民币到物管会基本账户并足额支付第三方招标代理费及本次业主大会咨询费，物管会在收到履约保证金后开具中标通知书；如物业服务人未在上述规定时间内交纳履约保证金并支付第三方费用的，视作放弃中标；按开标时得分名次递补；
（13）物业服务人需每半年向物管会提交工作计划及工作报告；
（14）物管会代表业主大会与中标物业服务人签定物业服务合同时，同时与中标物业服务人签定考核协议并设定一定的奖惩处罚。考核以季度为周期，考核总分为100分；物业服务考核达到85分及以上的为正常履职，84-80分，按每低1分扣罚：500元人民币，79分及以下，按每低1分扣罚：1000元人民币，罚金从履约保证金中扣除，物业服务人应在收到物管会通知之日起15日内补足履约保证金；具体考核细则和执行方案由物管会与物业服务人约定一致后执行。
（15）本项目服务期内在《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法 （试行）》考核中被列入“问题项目”名单的，扣除履约保证金10000元，物业服务人应在收到物管会通知之日起15日内补足保证金；服务期内，连续两次被列为“问题项目”的视为严重违约，物管会有权直接解聘物业服务人，业主大会及物管会不承担任何违约及赔偿责任。履约保证金不予退还。
注：物业服务合同期间内，物业服务人不履行以上各项条款的，由物管会督促整改，逾期不整改的，物管会有权解聘物业服务人，招标人不承担任何违约责任；物业服务人在投标时承诺用于小区设施设备整改的各项实际支出不予退还。
6.重新选聘的物业服务合同期限：
物业服务合同期限拟定为叁年；中标物业服务人向业主收取物业服务费的期限自实际交接之日起算。
八、投标申请人资格确定：
1.各申******有限公司，报名截止后由招标人进行资格审查,确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。
2.本次招标采取公开招标的方式。
3.公开招标方式：选聘新物业服务人的招标工作招标人委托第三方公司（******有限公司）组织实施，招标过程中的费用由第三方公司先行垫付，由中标物业服务人承担。
4.物业企业符合条件的均可主动报名参加。
入围说明：
（1）本次公开招标入围物业服务人为3至5家，符合报名条件的物业服务人为3至5家的则全部入围参与投标；
（2）符合报名条件的物业服务人大于5家的，由物管会组织物管会成员及业主代表（物管会将以公告形式接受业主报名，业主代表总人数不超过10名，多于10名的由报名业主协商解决，协商不成的通过抽签方式确定）对报名的物业服务人的在管住宅项目（含高层建筑）进行实地考察。由物管会中业主成员及业主代表投票表决，确定5家入围企业。参评项目由报名物业服务人自行申报所有昆山市域内在管住宅项目（含高层建筑）由业主代表抽签确定；
（3）报名符合招标要求的物业服务人不满3家的，招标人按选聘方案重新招标，第二次招标报名符合招标要求的物业服务人仍不满3家的，物管会可以以协议方式选聘物业服务人。开标时合格的投标人未超过3家的，招标人应依法重新招标。
5.评标小组组成：由物管会从市物业协会的评标专家名册中随机抽取的评标专家5人组成。开标见证人：招标人推举代表3人，区镇物业办1人，社区1人。
6.评分标准为：信用分30分（30分*信用分%，以最新公布的《昆山市物业服务企业信用等级评定》信用评价分为准）、商务标30分、技术标30分、答疑分10分。
7.中标人的确定：******委员会评标得分由高到低排序产生3名中标候选人，得分最高为中标人，如中标人放弃中标，物管会可以依序确定其他中标候选人为中标人。
8.已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予与退还并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。
九、投标申请人资格审核时需提供的材料：
1.《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件；
2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；
3.提供拟委派项目经理近3个月的社保证明、资格证书（证书原件需带到报名现场备查）及简历；
4.提供符合招标要求的相应证明材料。所有复印件需加盖报名单位公章，并将以上资料装订成册，上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。外地企业必须以总公司名义报名，投标资料均需总公司名义。
十、联系事项：
******委员会
招标单位联系人：徐伟 联系电话：******
******有限公司
招标代理联系人：甘晓蝶 联系电话：******
******委员会
招标监管联系人：陈超 联系电话：******
周峰 联系电话：******
******委员会
2025年10月28日
相关详细信息请查看下方附件材料获取昆山市陆家镇启发广场物业投标报名材料及物业招投标报名材料明细表源文件
附件材料：招标公告--启发广场.docx
